Ипотека по-арабски

«Исламский банк развития» планирует применить на рынке Казахстана систему исламского ипотечного кредитования, основанную на запрете взимания фиксированных процентов за оплату задолженности. Аналитики, опрошенные «Къ», прогнозируют значительный спрос на такую услугу со стороны потребителей лишь в случае предложения ставок ниже рыночных.

Исламская корпорация по развитию частного сектора (ИКРЧС) сообщила о своем намерении развивать в РК систему ипотечного кредитования, которая ранее была успешно применена в Саудовской Аравии. Так, по сообщению председателя правления Халида аль-Абуди, в «Исламском банке» имеются все необходимые инструменты по предоставлению доступа к жилью и ипотеке. В ближайших планах ИКРЧС – изучить местный рынок и возможности создания на базе «Исламского банка» отдельных компаний по предоставлению ипотечного кредитования. «Если есть такой потенциал, конечно, мы выйдем на рынок, и будем использовать наши исламские методы финансирования, предоставления жилья и ипотеки. Сейчас мы разрабатываем два технико-экономических обоснования», – отметил глава Исламской корпорации.

Впервые широкому рынку исламскую ипотеку представил в 2003 году банк hsbc . В 2005 году другой крупный английский банк Lloyds tsb предложил своим клиентам возможность ипотечного кредитования по законам Шариата. Можно выделить две основные модели, которые ИКЧРС смогут предложить казахстанским потребителям: мурабаха и инжара.

Структура исламского ипотечного кредитования основана на принципе покупки недвижимости с целью последующей ее продажи или сдачи в аренду. Если при общепринятом ипотечном обслуживании банк налагает на выданную сумму определенный процент, ставка которого заранее рассчитана до момента приобретения недвижимости, то исламская модель по законам Шариата запрещает использование процентной ставки при любых банковских операциях.

В случае с моделью мурабаха банк покупает от своего имени и за свой счет объект недвижимости, а затем продает его по заранее оговоренной цене, включающей в себя наценку, которая и будет являться непосредственным доходом банка от сделки. Эту модель можно сопоставить с традиционной ипотекой с фиксированной процентной ставкой погашения. Главное преимущество такой ипотеки – с момента внесения первоначального взноса и заключения договора клиент получает право собственности на жилье. Основной недостаток – в случае мурабаха гарантии получает только банк, тогда как при обычном ипотечном кредитовании клиент приобретает недвижимость непосредственно у застройщика, который предоставляет ему все виды гарантий.

Еще одна модель доступа к жилью, которая может появиться на казахстанском рынке, это инжара. Ее можно сопоставить с общепринятой формой лизинга или сдачей в аренду с плавающей процентной ставкой погашения. В этом случае банк также приобретает недвижимость, которую впоследствии сдает клиенту в аренду с правом дальнейшего выкупа. При этом размер арендных платежей будет регулярно изменяться в соответствии с текущими рыночными ценами на аренду и реальной остаточной стоимостью арендуемого жилья. Главный недостаток такой ипотеки – это зависимость конечной стоимости жилья для клиента от постоянно меняющихся рыночных цен на жилье и рисков ускорения инфляции. 
Главный экономист УК «Финам Менеджмент» Александр Осин полагает, что ИКРЧС сможет предложить более низкие процентные ставки на приобретение недвижимости в Казахстане, в основном за счет успешной конкуренции с частными банками. «В свою очередь банки, пользующиеся господдержкой, смогут удержать и упрочить свои позиции на рынке в связи с более низкими оценочными рисками и сравнительно низкой стоимостью пассивов», – пояснил эксперт.

Аналогичного мнения придерживается и управляющий директор «Казкоммерцбанка» Андрей Тимченко. Эксперт считает, что «ИБР» имеет очень низкую стоимость фондирования, которая позволит ему предложить ипотеку по конкурентным ставкам. Однако, по мнению эксперта, требования к первоначальному взносу, уровню зарплаты и другим критериям для клиента могут сделать подобный проект доступным лишь для малой части населения. «В исламских странах такие схемы являются единственным доступным способом получить ипотеку, поэтому они пользуются спросом. В Казахстане доступна стандартная ипотека с понятными ставками и более простым оформлением, поэтому такие модели будут иметь ограниченный спрос». Как резюмировал г-н Тимченко, широта распространения «исламской ипотеки» зависит от того, насколько она будет дешевле по сравнению со стандартной.