На сколько могут вырасти цены на жильё в Казахстане?

Прогноз на ближайшие годы

По мнению аналитиков, рынок недвижимости в Казахстане, следуя в русле мировых тенденций, не спешит восстанавливаться после кризиса. В целом по стране цены на жильё пока растут медленнее, чем инфляция. В 2011-2012 годах при дальнейшем увеличении доходов населения и снижении долговой нагрузки, а также при возобновлении роста кредитования, возможно, ситуация начнёт постепенно выправляться. Если увеличение реальных доходов населения составит 7.5% в 2011 году и 8.7% в 2012-м, то на вторичном рынке рост цен в долларах достигнет соответственно 6.1% и 7.8%.

Строить стали меньше

Общая площадь ввёденных в эксплуатацию жилых зданий в 2010 году увеличилась лишь на 0.1% и составила 6 408 тыс. м2. Себестоимость строительства выросла с 40% от цены продажи в 2007 году до 60%, соответственно сократилась прибыль застройщиков. Количество строительных компаний уменьшилось в Алматы на 26.8%, в Астане - почти на 40%. Себестоимость строительства 1 кв. м жилых домов (исключая дома, построенные населением) в 2010 году составила по Казахстану $628, в Астане $554, в Алматы $932.

Как менялись цены

До кризиса, с 2005 по 2007 год, цены на новое жильё выросли на 148%, на вторичное - на 272%. В Алматы рост цен за этот период составил 354% (первичное) и 318% (вторичное). С начала кризиса до декабря 2010 года по республике цены на первичном рынке жилья упали на 37%, на вторичном рынке - на 46%. И только во второй половине прошедшего года в Казахстане наметился едва заметный подъём цен. По данным Агентства РК по статистике, на конец 2010 года по республике средняя цена 1 м2 жилья составила 142 тыс. тенге, вторичного - 104.7 тыс. тенге. Повышение идёт: на новостройки - начиная с мая прошлого года на 2.3%, на «вторичку» - с июня на 3%. Но пока повышение существенно не коснулось Алматы, Астаны, Актау, Атырау, то есть в крупных городах цены застыли.

Спрос высокий, а доступность умеренная

Высокий потенциальный спрос на жильё в РК сохраняется. Средняя обеспеченность жильём в стране сегодня составляет 18.3 кв. м на человека. При этом только в 58% домов и квартир имеется водопровод, в 40% - центральное отопление. Жильё в Казахстане остаётся умеренно недоступным для населения. Доступность жилья вычисляется Агентством РК по статистике так: средняя цена 1 кв. м умножается на 18 (норма обеспеченности жильём), делится на значение среднемесячной заработной платы за год, умножается на 12 и отнимаются годовые потребительские расходы на душу населения.

Данный коэффициент означает:

* до 3 - доступное жильё;
* от 3.1 до 4 - умеренно недоступное жильё;
* от 4.1 до 5 - серьёзно недоступное жильё;
* выше 5.1 - значительно недоступное жильё.

Когда инвестиции станут квадратными метрами?

В 2010 году объём вложений государства в жилищное строительство составил $2.15 млрд, что лишь на 2.4% выше, чем в 2009-м. Эти инвестиции реально отразятся на вводе жилья только в 2012 году. Согласно расчётам аналитиков, рост инвестиций на 1% за два года приводит к росту объёмов сдачи в эксплуатацию жилья на 0.5%. Рост инвестиций зависит от оценки ситуации на рынке инвесторами, от госпрограмм, а также от кредитования строительных компаний и населения. Эксперты считают, что рост кредитов на 1% приводит к увеличению инвестиций на 0.3%.

В предыдущее десятилетие 1% роста реальных денежных доходов приводил в среднем к росту цен на вторичную недвижимость на 6%. Зависит рынок и от ипотеки. Так, 1% роста ипотечных займов приводит в среднем к увеличению цены на недвижимость на 0.2%. По данным Нацбанка РК, на рынке ипотечного кредитования с июня 2010 года наблюдалось незначительное оживление, что способствует росту цен.