Немецкий рынок жилья частично уже перегрет
На немецком рынке жилой недвижимости продолжается начавшийся около четырех лет назад бум, и в обозримом будущем он вряд ли пойдет на спад. Ведь Европейский центральный банк пока не собирается менять свою политику сверхдешевых денег, призванную поддержать страдающие от долгового кризиса страны еврозоны. Более того, 6 июня ЕЦБ в очередной раз снизил и без того рекордно низкую базовую процентную ставку до беспрецедентных 0,15 процента. В Германии это вызвало дальнейшее удешевление ипотечных кредитов.
Ставки по ипотечным кредитам упали ниже 2 процентов
“Никогда еще в истории Германии покупатели недвижимости не имели возможности получить столь выгодные ипотечные кредиты”, – отмечает Михиэль Горис (Michiel Goris), возглавляющий мюнхенскую компанию Interhyp AG. Она специализируется на посредничестве в сфере ипотечного кредитования, а потому хорошо осведомлена об имеющихся на рынке предложениях. По ее данным, к началу июля 2014 года ставка по ссудам на покупку жилья упала на немецком рынке ниже 2 процентов и у некоторых банков составляет сейчас лишь 1,87 процента годовых.
При столь благоприятных условиях финансирования каждый третий сегодняшний немецкий квартиросъемщик вполне мог бы стать собственником жилья, подсчитали эксперты гамбургского портала Baufi24, тоже занимающегося посредничеством в сфере ипотечного кредитования. Однако многие из потенциальных 6 миллионов покупателей недвижимости пока просто не догадываются об открывшихся перед ними возможностях, сокрушается исполнительный директор портала Штефан Шарфенорт (Stephan Scharfenorth): “Они еще не осознали, что имеют дело с комбинацией из низких процентных ставок по ипотечным кредитам и выгодных цен на недвижимость”.
С тем, что в Германии проценты сейчас минимальные, согласны все. Но вот при оценке нынешней стоимости жилья мнения специалистов расходятся. Да и сам портал Baufi24 отмечает, что в таких городах, как Мюнхен, Гамбург или Франкфурт-на-Майне, квартиру или дом сегодня лучше арендовать, чем покупать: слишком уж бурным был там рост цен в последние годы.
Престижные районы крупных городов переоценены
Так, жителю Мюнхена сегодня необходимо выложить весь свой чистый доход за девять лет и семь месяцев, чтобы стать обладателем индивидуального дома, подсчитали эксперты портала. А вот среднестатистическому наемному работнику в Бремене для достижения такой же цели теоретически понадобилось бы менее 4 с половиной лет. Весьма характерно, что к городам с перегретым рынком недвижимости Baufi24 не причислил Берлин: считается, что в столице цены завышены лишь в отдельных районах.
“Действительно, наш анализ показывает, что недвижимость в некоторых районах крупных городов переоценена примерно на 20-25 процентов”, – признала в интервью еженедельнику Die Zeit вице-президент Немецкого федерального банка Клаудия Бух (Claudia Buch). В то же время она подчеркнула, что ни о каком мыльном пузыре на рынке недвижимости Германии пока речь не идет.
“Не будем забывать, что до этого цены на недвижимость годами практически не менялись, а в некоторых регионах даже снижались”, – отметила профессор Бух. По ее словам, “определенный рост цен” на немецкую недвижимость явно назрел, тем более что экономическое положение в Германии улучшилось, доходы населения выросли, а в агломерациях из-за притока иммигрантов вырос спрос на жилье.
Отличительная черта нынешнего бума недвижимости в Германии состоит в том, что он не сопровождается значительным ростом задолженности, подчеркнула Клаудия Бух: “Объемы ипотечных кредитов растут весьма умеренно”. Это говорит о том, что население направляет на покупку квартир или домов свои денежные сбережения, которые при нынешнем уровне процентных ставок просто бессмысленно держать на банковских депозитах, и старается не залезать в слишком уж большие долги.
Поэтому возможное падение цен на недвижимость в отдельных сегментах рынка затронет разве что интересы конкретных домовладельцев, но не станет серьезной проблемой для банковского сектора Германии и уж тем более для всей экономики, заверила читателей еженедельника Die Zeit Клаудия Бух, отвечающая в бундесбанке за финансовую стабильность в стране.
Андрей Гурков
